Nút thắt bảng giá đất mới và nghịch lý bất động sản: Vì sao gỡ vướng pháp lý nhưng dự án vẫn tắc khâu tính tiền sử dụng đất?

Khi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực thi hành sớm, toàn bộ thị trường tài chính và cộng đồng doanh nghiệp từng kỳ vọng về một làn sóng khơi thông pháp lý mạnh mẽ. Người ta kỳ vọng hàng trăm dự án đắp chiếu sẽ nhanh chóng được tái khởi động, nguồn cung nhà ở bung ra và kéo mặt bằng giá bất động sản hạ nhiệt. Thế nhưng, thực tế đang diễn ra trên thị trường lại chứng kiến một điểm nghẽn hoàn toàn mới: Cơn tắc nghẽn ở khâu xác định bảng giá đất và tính tiền sử dụng đất cụ thể.

Thay vì tháo gỡ cho các dự án bung hàng, việc bãi bỏ khung giá đất cũ để chuyển sang xác định giá đất theo "nguyên tắc thị trường" đang tạo ra một cơn sốc phản vệ trên diện rộng. Hàng chục nghìn hồ sơ thuế đất bị ách tắc tại các đô thị lớn, trong khi nhiều chủ đầu tư rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan: Dự án được duyệt quy hoạch nhưng không dám nhận đất vì sợ chi phí tài chính đội lên mức không thể gánh nổi.

gikky.net

---

Bỏ khung giá đất: Khi nguyên tắc thị trường va chạm với thực tiễn thực thi

Quyết định bãi bỏ khung giá đất định kỳ 5 năm của Chính phủ là một cải cách mang tính bước ngoặt. Trong suốt nhiều thập kỷ, khung giá đất hành chính chỉ bằng 20% – 30% giá thị trường thực tế đã sinh ra cơ chế "hai giá" — nguyên nhân gốc rễ của nạn đầu cơ, thất thoát ngân sách nhà nước và các vụ khiếu kiện đền bù giải tỏa kéo dài.

Tuy nhiên, khi các địa phương đầu tàu bắt tay vào xây dựng Bảng giá đất điều chỉnh để tiệm cận giá giao dịch thực tế, mức giá mới đưa ra đã gây choáng váng: Nhiều khu vực vùng ven ghi nhận mức tăng từ 3 đến 10 lần, thậm chí có những tuyến đường nông thôn ghi nhận mức tăng tới 20–30 lần so với bảng giá cũ. Sự điều chỉnh quá đột ngột mà không có giai đoạn chuyển tiếp phù hợp đã lập tức làm tê liệt bộ máy giải quyết thủ tục:

• Hàng chục nghìn hồ sơ cá nhân bị "đóng băng": Các thủ tục cấp sổ hồng lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở và nộp lệ phí trước bạ bị dồn ứ tại cơ quan thuế suốt nhiều tháng vì các cơ quan địa phương lúng túng trong việc xác định thời điểm và căn cứ tính thuế. Đối với người dân, số tiền sử dụng đất phải nộp tăng vọt từ vài trăm triệu lên hàng tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của các hộ gia đình thu nhập trung bình.
• Áp lực đền bù giải phóng mặt bằng của các dự án hạ tầng: Giá đất tăng kéo theo chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư công và dự án thương mại phình to. Nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đối mặt với nguy cơ đội vốn và chậm tiến độ giải ngân vốn đầu tư công vì người dân so sánh giá đền bù với bảng giá đất mới.

---

Điểm nghẽn tính tiền sử dụng đất dự án: Nỗi sợ trách nhiệm và chiếc bẫy phương pháp thặng dư

Đối với các dự án bất động sản thương mại, nút thắt lớn nhất hiện nay không nằm ở bảng giá đất chung, mà nằm ở việc định giá đất cụ thể để ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất. Để một dự án đủ điều kiện mở bán và huy động vốn theo luật mới, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Thế nhưng, việc định giá đất dự án quy mô lớn phần lớn phải dựa vào Phương pháp thặng dư — phương pháp lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trong tương lai trừ đi tổng chi phí đầu tư ước tính. Vấn đề nằm ở chỗ: Tất cả các biến số đầu vào của phương pháp này (từ dự báo giá bán căn hộ 3–5 năm tới, tỷ lệ lạm phát, chi phí xây dựng cho đến suất chiết khấu) đều mang nặng tính ước lượng chủ quan.

Sau hàng loạt đại án thanh tra, kiểm tra sai phạm về xác định giá đất gây thất thoát ngân sách trong quá khứ, các công ty thẩm định giá độc lập lẫn cán bộ các sở ban ngành rơi vào tâm lý "thà chậm còn hơn sai". Các hồ sơ tính tiền sử dụng đất bị chuyển qua lại giữa Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Tài chính và Hội đồng thẩm định giá đất kéo dài từ 2 đến 3 năm mà không ai dám ký duyệt cuối cùng. Dự án vì thế tiếp tục "nằm đắp chiếu" dù quy hoạch 1/500 đã thông qua từ lâu.

---

Cơ cấu chi phí đảo lộn: Vì sao giá nhà không thể giảm?

Trong cấu trúc tài chính truyền thống của một dự án bất động sản cao tầng, tiền sử dụng đất thường chỉ chiếm khoảng 10% – 15% tổng chi phí phát triển (đối với dự án nhà ở thấp tầng là 25% – 30%). Phần lớn chi phí dồn vào xây lắp, tài chính và quản lý dự án.

Tuy nhiên, với cơ chế định giá đất mới tiệm cận thị trường, tiền sử dụng đất dự kiến sẽ vọt lên chiếm từ 30% đến 45% tổng mức đầu tư. Đây là một sự đảo lộn hoàn toàn về bài toán kinh tế:

• Chi phí đầu vào tăng cơ học: Chi phí sử dụng đất là một khoản chi phí chìm cố định không thể cắt giảm. Khi chi phí đất tăng gấp đôi, tổng giá thành sản phẩm hoàn thiện bị đẩy lên ít nhất 20% – 30%.
• Chi phí lãi vay đội lên do thời gian chờ đợi: Doanh nghiệp đã bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng để thâu tóm quỹ đất ban đầu, nhưng phải chờ đợi tính tiền sử dụng đất suốt 2–3 năm. Toàn bộ chi phí lãi vay ngân hàng trong thời gian chờ đợi này bị vốn hóa vào giá thành sản phẩm, biến gánh nặng tài chính thành áp lực giá bán.

Đây chính là lời giải thích sâu xa cho nghịch lý thị trường năm 2026: Dù thanh khoản giao dịch toàn thị trường vẫn còn phân hóa, nhưng giá bán sơ cấp của các dự án chung cư mới tại Hà Nội và TP.HCM liên tục lập đỉnh, vượt ngưỡng 70–120 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư đơn giản là không có dư địa để giảm giá nếu không muốn bán dưới giá thành sản xuất.

---

Sự phân hóa tàn nhẫn trên sàn chứng khoán: Ai hưởng lợi, ai nghẹt thở?

Chính sách đất đai mới không đối xử công bằng với mọi doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Nó tạo ra một ranh giới sinh tử rõ rệt giữa hai nhóm doanh nghiệp:

• Nhóm chủ đầu tư có sẵn "quỹ đất sạch" (VHM, KDH, NLG): Những doanh nghiệp đã hoàn tất nộp tiền sử dụng đất và tích lũy được quỹ đất hàng trăm hecta từ các chu kỳ trước đang sở hữu một lợi thế cạnh tranh tuyệt đối. Khi mặt bằng giá đất mới được thiết lập ở mức cao, giá vốn đất của họ rẻ hơn thị trường từ 3 đến 5 lần. Điều này cho phép họ duy trì biên lợi nhuận gộp vượt trội từ 40% – 50% và hoàn toàn chủ động trong việc bung hàng đón sóng mà không lo bị nghẽn pháp lý.
• Nhóm chủ đầu tư "đất trên giấy" và đòn bẩy tài chính cao: Những doanh nghiệp sở hữu danh mục dự án khổng lồ nhưng phần lớn chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa giải phóng mặt bằng xong sẽ đối mặt với áp lực bào mòn vốn tàn khốc. Nếu tiếp tục triển khai, họ phải đối mặt với số tiền sử dụng đất khổng lồ trong bối cảnh dòng tiền cạn kiệt; nếu dừng lại, chi phí lãi vay và chi phí cơ hội sẽ nhấn chìm doanh nghiệp.

---

Thách thức cân bằng giữa nguồn thu ngân sách và bài toán an cư

Minh bạch hóa thị trường đất đai và loại bỏ cơ chế hai giá là hướng đi không thể đảo ngược của một nền kinh tế thị trường lành mạnh. Nhưng chính sách chỉ thực sự thành công khi nó nuôi dưỡng được động lực sản xuất kinh doanh của xã hội thay vì làm tắc nghẽn các dòng chảy kinh tế.

Nếu việc tính tiền sử dụng đất tiếp tục kéo dài vì nỗi sợ trách nhiệm, và nếu mức giá đất mới chỉ phục vụ mục tiêu tối đa hóa nguồn thu ngân sách ngắn hạn mà bỏ qua khả năng chịu đựng của thị trường, cái giá phải trả sẽ là sự tê liệt của nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Và khi đó, giấc mơ an cư của hàng triệu người lao động đô thị sẽ ngày càng bị đẩy xa hơn khỏi tầm với.